Un blocaj informatic al sistemelor ANCPI, dar și termenul-limită pentru achizițiile eligibile pentru TVA de 9% au influențat calendarul tranzacțiilor, amânănd semnările și concentrându-le la finalul trimestrului. „În activitatea noastră, cererile și vizionările au continuat, însă blocajul de la Cadastru a amânat semnările. Nu am avut cumpărători care să renunțe din această cauză, iar tranzacțiile s-au încheiat ulterior, majoritatea în august și septembrie. În plus, patru din cinci vânzări de locuințe noi finalizate de noi în trimestrul III au avut la bază antecontracte vechi de cel puțin un an. De aceea, numărul vânzărilor înregistrate într-un trimestru nu este suficient pentru a spune cum arată cererea de astăzi sau în ce direcție vor merge prețurile”, declară Gabriel Voicu, co-CEO și cofondator Pinwell.
Trimestrul III a avut un ritm atipic al semnărilor: tranzacțiile întârziate în iulie din cauza blocajului au fost reluate treptat în august, iar în septembrie s-au suprapus semnările restante cu cele finalizate pentru a prinde perioada de aplicare a TVA de 9%.
Pentru clienții Pinwell, amânările au însemnat și prelungirea sau refacerea unor evaluări și aprobări de credit. Compania afirmă că toate tranzacțiile proprii programate în perioada blocajului au fost finalize ulterior.
„Statisticile surprind momentul încheierii vânzării, dar între alegerea unei locuințe noi și semnarea contractului final poate trece un an sau chiar mai mult. În septembrie am avut și tranzacții amânate de blocajul informatic, și cumpărători care trebuiau să respecte termenul pentru TVA redus. Această concentrare a semnărilor trebuie luată în calcul atunci când comparăm lunile între ele”, explică Victor Vremea, co-CEO și cofondator Pinwell.
În mediul online a circulat un apel ca potențialii cumpărători să evite achizițiile timp de șase luni, în speranța unor reduceri de preț din partea proprietarilor și dezvoltatorilor. Din observațiile Pinwell, o parte dintre cumpărători așteaptă să vadă evoluția pieței după schimbarea TVA, dar mulți continuă căutările și își ajustează criteriile: acceptă suprafețe mai mici, alte zone sau proprietăți pe piața secundară.
În prima parte a lunii octombrie, Pinwell a remarcat o activitate mai redusă pe segmentul locuințelor noi, după vârful semnărilor din septembrie, în timp ce pe segmentul revânzărilor activitatea s-a menținut constantă.
Perioada în care cumpărătorii eligibili puteau finaliza achiziția unei locuințe cu TVA de 9% s-a încheiat la 30 septembrie, conform legii. Diferența față de cota standard de 21% afectează direct bugetul necesar. Pentru o locuință cu prețul de 600.000 de lei fără TVA, prețul final este de 654.000 de lei cu TVA de 9% și de 726.000 de lei cu TVA de 21%. Dacă prețul fără TVA rămâne neschimbat, diferența suportată de cumpărător este de 72.000 de lei, echivalentă cu o creștere de aproximativ 11% a prețului final.
Potrivit Pinwell, cumpărătorii care nu mai pot păstra aceleași criterii în bugetul disponibil caută alternative: locuințe mai mici, alte zone sau piața secundară. Finanțarea și incertitudinea privind evoluția prețurilor sunt motive frecvente pentru amânarea deciziei.
„Pentru cine are un buget fix, diferența de TVA poate schimba locuința pe care și-o permite. Observăm cumpărători care continuă căutarea, dar acceptă o suprafață mai mică sau se mută spre zone în care bugetul le permite să cumpere. Alții discută cu dezvoltatorul pentru a vedea dacă o parte din diferență poate fi compensată prin preț sau prin condițiile de plată”, spune Gabriel Voicu.
În tranzacțiile recente cu locuințe noi intermediate de Pinwell, negocierea medie a fost sub 5%. Concesiunile s-au materializat frecvent prin facilități precum includerea unui loc de parcare sau a unei boxe, reduceri pentru plata integrală (pentru unități din stoc sau acolo unde plata integrală a fost disponibilă).
Posibilitatea negocierii depinde de proiect, stadiul vânzărilor și lucrărilor, precum și de condițiile de plată. Reprezentanții Pinwell menționează că terenul, construcția, manopera, avizele și finanțarea limitează spațiul pentru reduceri. Totuși, există o disponibilitate mai mare pentru negociere din partea proprietarilor față de anul trecut, fără a însemna reduceri uniforme în toate zonele și pentru toate tipurile de locuințe.
„La locuințele noi, negocierea se vede adesea în pachetul final oferit cumpărătorului. Un loc de parcare inclus sau o facilitate de plată poate conta în buget, chiar dacă prețul din anunț nu se schimbă. Pentru a compara două oferte, trebuie urmărit costul total și ce include fiecare. Experiența tranzacțiilor noastre arată că există loc de negociere, dar nu susține concluzia că o scădere a numărului de vânzări se transformă automat într-o reducere similară a prețurilor”, completează Victor Vremea.
