Colliers a pătruns pe piața locală în 1996, când modernizarea retailului abia începea. În același an Metro a deschis primul cash-and-carry, într-o perioadă în care majoritatea comerțului se făcea încă în piețe, magazine universale și formate tradiționale. Următoarele repere au fost Bucharest Mall în 1999 și primul hipermarket Carrefour în 2001. La începutul anilor 2000, stocul de retail modern era estimat la aproximativ 100.000 m², față de peste 5 milioane m² în prezent, semn al schimbărilor majore dintr-o singură generație.
„Dacă ne uităm la 1996 și la piața de astăzi, diferența este uriașă. Atunci, retailul modern abia apărea. Astăzi, consumatorii au acces la branduri și formate comparabile cu cele din piețele occidentale, iar dezvoltarea nu mai este concentrată doar în București și în marile orașe. În ultimii ani, cea mai importantă schimbare a fost extinderea către orașele mai mici, unde există în continuare mult loc de creștere”, spune Simina Niculiță, Director | Partner | Retail Agency, Colliers România.
Aderarea la Uniunea Europeană a accelerat dinamica pieței: veniturile reale au crescut, creditarea s-a extins, iar retailerii internaționali au privit România ca pe o piață cu mare potențial de expansiune. Ritmul însă nu a fost constant: înainte de criza financiară, în 2007–2008, se livrau anual în jur de 400.000–500.000 m² de spații comerciale noi. Criza a stopat brusc această expansiune; multe proiecte au fost amânate sau abandonate. AFI Cotroceni, cu aproximativ 76.000 m², s-a deschis în 2009, în plină recesiune, și a devenit ulterior unul dintre cele mai performante centre comerciale din piață.
Perioada 2009–2013 a evidențiat importanța amplasamentului: proiectele bine poziționate au continuat să atragă chiriași chiar și în ani dificili, în timp ce altele au pierdut teren. După criză, dezvoltatorii au adoptat o abordare mai prudente, concentrându-se pe locație, puterea de cumpărare și potențialul real al fiecărei zone.
Un alt vector al extinderii a fost apariția parcurilor de retail, care au permis pătrunderea retailului modern în localități de sub 50.000 de locuitori. Costurile mai scăzute în comparație cu un mall clasic au făcut fezabilă dezvoltarea în orașe care anterior aveau foarte puține opțiuni moderne de cumpărături. Dacă anii 2000 au fost marcați de mall-uri mari și proiecte-emblemă, ultimii ani au adus extinderea în teritoriu și formate adaptate orașelor mai mici.
Schimbarea se reflectă și în livrările recente: România a depășit pragul de 5 milioane m² de retail modern în 2025, an în care au fost livrați aproximativ 185.000 m² în 13 proiecte, după o perioadă 2020–2024 cu o medie de circa 145.000 m² anual. Pentru 2026, Colliers estimează livrări de aproximativ 150.000 m², ușor sub nivelul anului precedent, dar cu un pipeline solid pentru 2027.
„Retailul românesc a crescut mult, dar consumatorul a evoluat și mai repede dacă ne uităm la perioada recentă. România are astăzi o putere de cumpărare mult mai apropiată de piețele din Europa Centrală, dar o densitate a stocului de retail mult mai redusă. Diferența este vizibilă mai ales în orașele medii și mici, unde vedem în continuare interes din partea dezvoltatorilor și retailerilor și unde există încă spațiu pentru noi proiecte”, explică Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.
România înregistrează în jur de 270 m² de retail modern la 1.000 de locuitori, comparativ cu aproximativ 400–500 m² în Ungaria, Cehia și Polonia. La nivel național diferența este, în medie, de circa 1,7 ori față de Polonia sau Cehia, iar în orașele de sub 100.000 de locuitori România rămâne în urmă de 2,7 ori la stoc per capita.
Schimbările economice sunt la fel de marcante: în jurul anului 2000 salariul net mediu era puțin peste 100 euro pe lună, iar în prezent depășește 1.000 euro. În 2000, venitul net al unui angajat din România era aproximativ jumătate din cel din Ungaria și sub o treime din cel din Polonia; în 2025, venitul net anual din România a ajuns la aproximativ 13.900 euro, la 90% din nivelul din Ungaria și la circa 75% din cel din Polonia. Totodată, PIB-ul pe cap de locuitor s-a dublat între 2017 și 2025, de la circa 9.500 la aproximativ 20.000 euro.
Piața intră într-o fază mai matură: creșterea viitoare va rezulta dintr-un mix de mall-uri mari în orașele principale, extinderea conceptelor de retail în orașele medii și mici, și repoziționarea sau modernizarea centrelor existente de 15–20 de ani. Dezvoltatorii analizează cu atenție locația și costurile, retailerii monitorizează performanța magazinelor, iar consumatorii sunt mai atenți la raportul calitate-preț. Formatele de discount și convenience rămân printre cele mai active, iar centrele dominante înregistrează grade de ocupare ridicate.
Centrele livrate înainte de 2010 necesită modernizări ale spațiilor comune, conceptelor de entertainment și zonelor de food court. Colliers semnalează primele proiecte de succes în acest sens, tendință care va continua pe măsură ce mall-urile îmbătrânesc. Creșterea comerțului online nu a înlocuit spațiile fizice: e‑commerce-ul a crescut în paralel cu retailul modern, într-o piață în care oferta de spații comerciale a rămas relativ scăzută față de cerere.
Chiar dacă ritmul consumului a încetinit în 2025–2026, Colliers consideră această etapă mai degrabă una de consolidare după ani de creștere puternică. Interesul dezvoltatorilor pentru noi terenuri de retail a revenit la finalul lui 2025, indicând proiecte în pregătire pentru perioada până în 2030.
Maturizarea pieței se reflectă și în tranzacții majore: în 2026, AFI Europe a achiziționat șase centre de retail MAS pentru o valoare brută de 297 milioane euro, reprezentând cea mai mare tranzacție de retail din istoria pieței locale. Cu două decenii înainte, vânzarea Polus Center Cluj pentru peste 200 milioane euro marcase momentul în care retailul devenea o investiție instituțională importantă.
După 30 de ani de transformare, consultanții Colliers concluzionează că retailul modern nu mai este un fenomen concentrat doar în București și marile orașe. Dezvoltările continuă mai ales în orașele medii și mici, unde oferta rămâne sub nivelul puterii de cumpărare și al consumului, susținând creșterea pieței într-un ritm mai selectiv și cu proiecte adaptate nevoilor comunităților.
